2016-07-18 10:44:54 來源: 河北滏瑞特|滏瑞特集團|滏瑞特地產|滏瑞特建材|滏瑞特時代廣場|滏瑞特健身俱樂部|滏瑞特貿易——河北滏瑞特集團
2016年瞬間過半，縱觀上半年的樓市，猶如過山車一般刺激。新年伊始，房地產政策接二連三出臺，隨著調整首次購房最低首付比例、降低契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策等多個利好政策來襲，中國樓市猶如脫韁野馬，一發(fā)不可收拾，成交節(jié)節(jié)攀升，樓市火爆行情前所未有。
但是隨著地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續(xù)收緊，房價很有可能在接下來的半年內出現(xiàn)新的變化，所以看看下面的分析，沒準就能對房價接下來的變化有一個新的認識。
全國情況
根據最新房價數(shù)據來看，2016年1到6月全國百城房價總體走勢是漲，從1月到6月全國百城房價漲幅達7個百分點，尤其是3月環(huán)比漲幅突破1%。巧合的是該時間段正是深圳、上海樓市最為火爆的時期，隨之而來的就是兩地政府出臺最新限購政策，所以在4月份之后全國百城樓市環(huán)比上漲幅度下降，但總體趨勢依然呈現(xiàn)較為強勁的上漲走勢，并較之1、2月份環(huán)比上漲差距拉大。轉播到騰訊微博
另一方面，國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據顯示，5月份，全國70個大中城市中，新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市分別有60個和49個，二線城市已經正式取代一線城市成為房價上漲“領頭羊”，5月廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，而此前的“領頭羊”深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%。
融360房貸（fanhdai123）認為，一線樓市走向對全國房價走勢具有帶動作用。盡管3月之后政府出臺了史上最嚴的限購政策，一線城市房價漲幅趨緩，但產生的漣漪效應波及到了二線城市。
另一方面，雖然目前全國房價仍在上漲，但同中國房地產發(fā)展的“黃金十年”亦不可同日而語，更何況一線城市的限購政策愈發(fā)嚴格，重點的二線城市也逐步進入到窗口調整階段，所以在未來的半年時間內如果沒有重大利好刺激政策出臺，全國房價很難出現(xiàn)大幅上漲的情況，將會維持在目前穩(wěn)步上漲的階段。
當然，對于購房者而言，買房肯定不能看均價，還需要因地制宜，畢竟城市間差異太大。
一線城市
一線城市中，半年來深圳房價上浮最大為16.8%，廣州最低4.2%，北京上海分別為7%和9.6%，房價整體上都呈現(xiàn)出上漲的趨勢。轉播到騰訊微博
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值得關注的是，上海及深圳在實施限購政策之后，房價上漲雖有所放緩，但市場表現(xiàn)并未趨于冷淡，而且就目前現(xiàn)狀而言，一線城市全面放開限購的可能性不大，所以預計房價在下半年漲幅將繼續(xù)趨緩。
二線城市
對于二線城市來說，當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，而有些城市并沒有受到火爆市場的影響，房價變化較小，市場變現(xiàn)也較為良好。
具體來看就是以合肥、蘇州、南京、廈門為主的重點二線城市，房價半年漲幅分別為合肥16% 、20.3%、 18.8%及16.7%，漲幅速度甚至都已超過一線城市，令人驚訝。轉播到騰訊微博
今年上半年在貨幣信貸寬松、調控政策環(huán)境影響下，市場預期顯著改善、消費者集中入市，導致部分二線城市房地產市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，但是預計下半年將成為這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”，尤其是合肥率先頒布了新一輪的限購政策，而結合目前市場情形來看，其他城市陸續(xù)跟進或許將成為大概率事件，如果這些城市陸續(xù)實施限購政策，將對火熱的房價起到降溫作用。
同時，二線城市的房價需要市場的強力支撐，但是相比于一線城市而言，二線城市缺乏持續(xù)上漲的動力，所以未來房價上漲將日趨放緩。
另一方面，以重慶為代表的部分二線城市并沒有受市場及政策的影響出現(xiàn)暴漲的情況，比如重慶半年來房價上漲僅為2.9%。
究其原因來看，無外乎兩點，一是供求關系平穩(wěn)，購房者并未盲目入市，也沒有投資炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)；二是用地供應充足，眾所周知，合肥、廈門等城市上半年頻現(xiàn)“地王”，土地溢價率嚴重，而重慶近幾年的做法是增加有效供給量，收儲了大量土地，以滿足自住需求。
但這類城市在下半年需要警惕市場潛在風險，防止出現(xiàn)結構失衡的問題，以避免房價出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。
三四線城市
對于廣大的三四線城市來說，目前庫存壓力仍較高，未來市場仍以去庫存為主，所以價格將維持穩(wěn)定。
但需要注意的是，受熱點一二線城市帶動，其周邊的三四線城市價格漲幅也不斷擴大，鄰近北京的廊坊及廣深附近的東莞典型代表。這些城市，受大城市需求輻射影響，未來房價發(fā)展預期樂觀，同時，這些城市也要注意到，一二線樓市過熱會導致一些投資者為防范風險將投資標的轉至三四線城市，很可能會在短時間帶動該地區(qū)的房價暴漲，所以對于風險的防控也是要早做準備。
另一方面，如果對于眾多三四線城市不能解決好經濟轉型，落實各項利好政策的話，下半年仍將陷于房價下跌、庫存高企的“困局”。比如唐山，作為重工業(yè)及資源型城市，房價在上半年不僅沒有保持上漲，反而自三月之后開始下跌，房價前景堪憂。
政策
自去年年底以來，中央定調大力去庫存，包括中央經濟工作會議的去庫存指示、降準降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都利好去庫存目標的實現(xiàn)。
不過我們也應當注意到，雖然樓市總的基調是去庫存，但當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，一線城市已率先出臺調控收緊措施，上海和深圳的限購政策加碼，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控，穩(wěn)定房價。
另一方面，以合肥、廈門、蘇州、南京為首的強二線城市房價地價領漲全國，合肥對地王現(xiàn)象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。
反觀其他二線及多數(shù)三四線城市，房產庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調，供應端實行差別化供地政策，優(yōu)化供應規(guī)模和結構等措施，需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。
信貸
由于2015年經濟下行風險仍大，預計政府有進一步降息、降準的空間。但根據融360最新的房貸利率數(shù)據來看，當前全國首套房平均利率已降至4.48%，達到歷史最低，預計未來降息空間有限。
在降準及流動性寬松方面， 中國銀行國際金融研究所宏觀經濟與政策主管周景彤近期表示，盡管下半年經濟的不確定因素加大，但通脹還將維持較低水平，這也給降準提供了有利空間。而貨幣政策在下半年將仍以“穩(wěn)中趨松”的政策為主。但只靠貨幣政策并不能解決問題，還需要更加積極的財政政策的支撐?！?/span>
另一方面，受國際經濟影響，國內貨幣效率逐年下降，預計難有大幅寬松。而且針對能出現(xiàn)外匯流出的情況，預計管理層將實施降準以維持流動性平衡，但大規(guī)模的流動性釋放難有。
再從金融機構角度看，由于2016年上半年經濟對于房地產的依賴性較高，加上樓市庫存壓力較大，中央對金融機構實施優(yōu)惠房貸的力度亦會相對寬松，所以上半年或會有更多時間使房貸優(yōu)惠利率保持在較低水平。
不過這一現(xiàn)象在近期出現(xiàn)了變化，已經有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業(yè)銀行已經開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；此外，工商銀行針對個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。而且對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產開發(fā)貸款支持的項目。所以，可以預見的是，下半年如果經濟回溫，則房貸優(yōu)惠幅度極有可能收窄。
這說明，對于住宅市場來講，由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，核心熱點城市樓市即將步入調整期，房價在未來會逐步趨向穩(wěn)定，難以出現(xiàn)大漲態(tài)勢。
綜合來看，在一線城市限購政策難以取消的狀況下，蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、廊坊等二三線城市樓市在上半年持續(xù)火爆，預計下半年將成為這些城市樓市調控政策出臺“窗口期”。
具體來說，首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當市場出現(xiàn)過熱的時候，全國性的調控政策勢必會出臺，為過熱的樓市降溫。如今，樓市調控政策基調轉為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個城市當前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個城市或將面臨調控的風險。
如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經有一輪“溫和”的調控政策出臺，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，政策不得不繼續(xù)從嚴。
其次，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時房價高企，或許會導致下半年有效需求不足；另一方面，上半年，此類城市信貸政策較為寬松，消費者集中入市，導致這些城市的房地產市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，且杠桿率較高。再者，此類城市對于貨幣政策的反應較為敏感，加上積聚了一定的市場風險，所以下半年中央及地方預計會出臺針對性的信貸調整政策，這或許將對上漲過快的房價起到抑制的作用。
而多數(shù)三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調節(jié)供應以加快樓市庫存去化，其中進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農民工購房，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支持。
如果政策能夠逐步落實推廣，相信對于庫存壓力較大的三四線城市來說，或許會帶來一些推動力，帶動房價上漲。
